Mənzil bazarında manipulyasiya

Bakının daşınmaz əmlak bazarında son illər ciddi qiymət artımları müşahidə olunur. Hətta pandemiya dövrü ilə müqayisədə qiymətlər 30-50 faiz artıb. Lakin ötən ildən başlayaraq bahalaşma səngiyib. Maraqlıdsı odur ki, bazarda alıcı qıtlığı olduğu dövrdə də qiymətlər düşmür. Paradoksal olaraq bazarda təklif olunan evlərin sayı artsa da, qiymətlər hələ də yüksək səviyyədə qalır. Bu vəziyyət alıcı sayının azaldığı və tələbin gerilədiyi bir dövrdə bazarda qeyri-real qiymətlərin hökm sürməsinə gətirib çıxarır.

Hazırda əmlak bazarı alıcı sayının azaldığı, təklifin isə artdığı bir dövrü yaşayır. Məntiqə görə belə şərait qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb olmalıdır. Lakin reallıq tamamilə fərqlidir. Alıcıların əksəriyyəti daha sərfəli qiymətə ev almağa çalışsa da, təklif olunan qiymətlər onların alıcılıq qabiliyyətini aşır. Bunun əsas səbəbi qiymətlərin süni şəkildə şişirdilməsidir.

Mütəxəssislər hesab edir ki, bu il daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımını şərtləndirəcək heç bir əhəmiyyətli amil mövcud deyil. Qiymət artımı ilə bağlı yayılan bu cür məlumatlar daha çox spekulyativ xarakter daşıyır və psixoloji amillərə söykənir.

Əvvəlki illərdə qiymət artımları müəyyən informasiyalarla bağlı olub. Məsələn, 2030-cu ilədək Bakıda yeni metro stansiyalarının tikiləcəyi barədə yayılan məlumatlar dərhal həmin ərazilərdə mənzillərin qiymətlərinin artacağı haqqında şayiələrə səbəb olub.

Hətta İran və İsrail arasında hərbi münaqişə vaxtı bəzi alqi-şirkətlərinin nümayəndələri tezliklıə Bakının əmlak bazarında mənzil çatışmazlığı və qiymətlərin kəskin artacağı ilə bağlı fikirlər səsləndiridilər. Amma münaqişənin qısa müddət davam etməsi və belə bir riskin yaranmaması bütün proqnozları alt-üst etdi. Həmin günlərdə paytaxtıən daşınmaz əmklak bazarında qiymət artımı baş vermədi.

Bakının daşınmaz əmlak bazarında uzun müddətdir müşahidə olunan qiymət dalğalanmalarından sonra nəhayət, stabilləşmə tendensiyası başlayıb.

Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Qasımzadə Modern.az-a verdiyi açıqlamada bu prosesin səbəblərini və gözləntiləri şərh edib. Ramil Qasımzadənin sözlərinə görə, əvvəllər bazarda bəzi şəxslər "evlər söküləcək, qiymət qalxacaq" kimi şayiələr yayaraq süni şəkildə şişirdilmiş qiymətlər formalaşdırırdılar. Ekspert qeyd edir ki, artıq bu spekulyativ hallara son qoyulur və qiymətlər öz real səviyyəsinə qayıdır. Bu, bazarın daha sağlam və şəffaf fəaliyyət göstərməsinə kömək edir

Qiymətlərin stabilləşməsinə təsir edən ikinci əsas amil ipoteka kreditləşməsi ilə bağlıdır. Ramil Qasımzadə bildirir ki, ipoteka kreditlərinin azalması və bəzi banklarda ipoteka üçün vəsaitin tükənməsi tələbin azalmasına ciddi təsir edib. İpoteka əmlak bazarı üçün ən güclü hərəkətverici qüvvələrdən biri olduğundan, buradakı durğunluq qiymətlərin artımını məhdudlaşdırır.

Mövsümi amillər də bazara təsir göstərir. Yay aylarında, ənənəvi olaraq alqı-satqı əməliyyatlarında azalma müşahidə olunur. Ekspert bu aktivliyin sentyabr ayında yenidən başlayacağını proqnozlaşdırır. Sentyabrda kirayə bazarında da canlanma olur ki, bu da dolayısı ilə daşınmaz əmlak bazarına təsir edir.

Ekspertin fikrincə, evlərin qiyməti düşməyib, lakin qiymətlər stabilləşib. Bazarda baha qiymətə təklif olunan fərdi evlər və mənzillər uzun müddət alqı-satqı olmadığından öz real dəyərinə yaxınlaşır. Yeni tikililərdə vaxtilə 100 min manatlıq evə 120-130 min manat qiymət qoyulurdusa, bu gün qiymətlər 100-110 min manat səviyyəsinə qayıdıb.

Məsələ ilə bağlı əmlak satışı ilə məşğul olan Asim Novruzov da öz fikirlərini bölüşüb: “Bizim peşəmizin əsas prinsiplərindən biri şəffaf və vicdanlı olmaqdır. Təəssüf ki, bəzi hallarda gizli komissiyalar və ya əlavə haqlar adı altında qiymətlərin şişirdilməsi bazara inamı azaldır və alıcıları çətin vəziyyətə salır. Bu cür əməliyyatlar nəticəsində alıcılar bazar dəyərindən daha yüksək qiymətə ev almağa məcbur olurlar, çünki onlara real qiymətlər deyil, manipulyasiya edilmiş rəqəmlər təqdim edilir."

Bu cür süni ajiotaj və qiymət manipulyasiyası alıcıları, xüsusilə də gənc ailələri və orta gəlirli insanları çətin vəziyyətə salır. Qiymətlərin şişirdildiyi şəraitdə onlar mənzil almaqda ciddi çətinlik çəkir, nəticədə ya mənzil almaqdan vaz keçir, ya da yüksək kredit götürərək daha çox borc altına düşürlər.

Bazarın təbii qanunları pozulduqda, yaranan "qiymət balonu" gec-tez partlama riski daşıyır. Yüksək qiymətə mənzil alan və ya satan şəxslər bu risklə üzləşirlər. Şəffaf və ədalətli bir daşınmaz əmlak bazarı üçün maklerlər və tikinti şirkətləri arasında qeyri-şəffaf sövdələşmələrin qarşısının alınması, həmçinin ictimaiyyətə doğru və əsaslandırılmış məlumatların çatdırılması vacibdir.

Ekspertlər 2025-cü ildə daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımı olmayacağını proqnozlaşdırır.