Son illərə qədər Bakıda qiyməti milyonu keçən mülklərin satışına dair elanlara daşınmaz əmlak alqı-satqısı üzrə ixtisaslaşan elan saytlarında nadir hallarda rast gəlinirdi. Lakin hazırda belə mülklərin satışına dair elanlar, onların dəbdəbəli fotoları əksər daşınmaz əmlak saytlarını bəzəyir.
Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspertlər deyirlər ki, xüsusən bu ilin əvvəllərindən qiyməti 1 milyon manat və daha yuxarı olan mülklərin satışa çıxarılması ilə bağlı elanların saytı artıb. Belə mülklər daha çox paytaxtın “milyonerlər məhəlləsi” kimi tanınan Gənclik və Binəqədi rayonunda “Vorovski” kimi tanınan ərazidə, Badamdar qəsəbəsində, dənizkənarı bağ massivlərində, Novxanı ərazisində yerləşir.
6 milyona villa, Nəsimi metrostansiyasının yanında...
Məsələn, bina.az, villa.az, emlak.az, ikiel.az və daşınmaz əmlak alqı-satqısı üzrə ixtisaslaşmış digər elan saytlarına nəzər salanda qiyməti 4-5 milyon manatı keçən, xüsusi arxitektura ilə inşa edilən onlarla şəxsi mülkə rast gəlmək olar. Satışa çıxarılan ən bahalı mülk Binəqədi rayonunda, Nəsimi metro stansiyasının yaxınlığında yerləşən villadır. 20 otaqdan ibarət imarət 6 milyon manata satılır.
Bundan başqa, Montin qəsəbəsində 9 otaqlı mülk 5 milyon manata, Nəsimi rayonunda 5 otaqlı mülk 4 milyon 500 min manata, İçəri Şəhərdə 13 otaqlı mülk 3 milyon 800 min manata, Şüvəlanda 10 otaqlı villa 5 milyon 650 min manata, Qara Qarayev metrosunun yaxınlığında 11 otaqlı mülk 5 milyon manata, Nərimanov rayonunda 10 otaqlı villa 3 milyon 400 min manata və həmin rayonda 9 otaqlı villa 4 milyon 800 min manata satışa çıxarılıb. Elanların tarixindən görünür ki, onların arasında son bir-iki ay ərzində yerləşdirilənlər çoxluq təşkil edir.
Paytaxtda saray qiymətinə 3-4 otaqlı mənzillər də var. Məsələn, araşdırma zamanı rast gəldiyimiz ən bahalı mənzil Neftçilər prospektində yerləşir. 7 milyon 695 min manat qiyməti olan mənzil təmirsiz 10 otaqdan ibarətdir. Bundan başqa, Yasamal rayonu ərazisində çoxmərtəbəli binalarda yerləşən, qiyməti 2-3 milyon olan mənzillərə də rast gəldik. Paytaxtda satış qiyməti 1-2 milyonmanat arasında dəyişən mülklər isə daha çoxdur.
Satan çox, alan yox
Bakıda qiyməti milyonu keçən əmlaklarını satışa çıxaranların çoxaldığını ekspertlər də təsdiqləyirlər. Lakin elanın çoxalması heç də belə mülklərə tələbatın çox olması mənasını vermir. Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov deyir ki, elanların sayı artsa da, alıcı yoxdur: “Düzdür təklif payı çoxalıb, amma satışda artım yoxdur. Əksinə bahalı mülklərin satışı çətinləşib”, - deyə ekspert bildirir.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanlının virtualaz.org-a bildirdiyinə görə, hətta ötən illərlə müqayisədə bahalı əmlakların satışında xeyli azalma var. Digər tərəfdən, qiyməti milyonu keçən villaların satışının ekspozisiya müddəti 6 aydan yuxarıdır: “Son vaxtlar bahalı əmlaklar üzrə təklifin artımı müşahidə olunur. Amma bahalı əmlaklara tələb çox aşağı səviyyədədir. Tələb və təklif arasında fərqin çox böyük olması təbii ki, bu cür əmlakların ekspozisiya müddətini uzadır. Ötən illərlə müqayisədə bahalı əmlakların alqı-satqı əməliyyatlarındakı payı da çox azalıb”.
Vergi borcu, müflislik, saxlanma xərcləri…
Ekspert bahalı əmlakların satışı ilə bağlı elanların çoxalmasını bir neçə səbəblə izah edir. Onun sözlərinə görə, satışa çıxarılan bahalı mülklərin əksəriyyəti sahibinin xərcləri ödəyə bilməməsi, kommunal tariflərin artırılması və digər səbəblərlə bağlıdır: “Azərbaycanda son illər problemli kreditlərin sayı artıb. Bahalı mülklərin bəziləri banklar tərəfindən, bəziləri sahibləri tərəfindən satışa çıxarılır. Həmin mülkü sataraq banka olan öhdəliklərinin bağlanmasında istifadə edirlər. Bundan başqa əmlak alqı-satqısına görə vergilərin və kommunal tariflərin artırılması ilə bağlı qərarlar qəbul edilib. Bu da bəzi insanlarda bahalı mülklərə olan marağı azaldıb. Çünki onların saxlanma xərcləri artır. Bəzi insanlar bu səbəblərdən öz bahalı mülklərini satışa çıxarırlar. Eyni zamanda tələb aşağı düşür. Bu da təklifi artırır. Təklif artdıqca qiymətlər azalır. Ümumiyyətlə, son dövrlər ölkədə maliyyə bazarında baş verən proseslər alqı-satqı bazarına təsir edib və alqı-satqı əməliyyatlarının həcmi azalıb”.
Ekspertlər deyirlər ki, bahalı əmlaklar əvvəllər elan saytları vasitəsilə satışa çıxarılmırdı, daha çox satıcı və alıcılar öz aralarında danışaraq sövdələşirdilər. Amma son illər qiyməti milyonu ötən əmlakların satışına dair elanların saytlarda, KİV-lərdə yerləşdirilməsi artıb. Deyəsən mülk sahiblləri başa düşürlər ki, indiki şəraitdə alıcı tapmaq üçün onun reklamına ehtiyac var.
Milyon manata və daha baha təklif edilən mülklərin qiymətinin necə formalaşmasına gəldiksə isə ekspertlər qeyd edirlər ki, burada bir sıra amillər rol oynayır: həmin mülkün harada yerləşməsi, arxitektur üslub, kommunikasiyalara çıxış imkanı, interyerin dizaynı və bu zaman istifadə olunan mebellər, digər materiallar, liftin olub-olmaması və s.
Müflis milyonçular niyə alıcı tapa bilmir?
Satış elanları çoxalsa da, iqtisadçılar belə mülklərin potensial alıcılarının az olduğunu deyirlər. İqtisadçı ekspert Qadir İbrahimlinin sözlərinə görə, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı spesifikliyi ilə fərqlənir və bu spesifiklik həm də daşınmaz əmlak bazarının təbəqələşməsində özünü göstərir.
Yəni, milyonluq mülkləri bir neçə milyonu olan iş adamları ala bilər ki, onların özlərinin də əksəriyyətinin villaları var: “Mən inanmıram ki, yaxın perspektivdə milyonluq mülklərə alıcı asanlıqla tapılsın. Sayı cəmi bir neçə min nəfər olan məhdud bir qrup var ki, onlar milyonluq əmlaka sahibdirlər. Ondan sonra gələn təbəqə isə xeyli dərəcədə orta statistik azərbaycanlılardır. Onların da arasında kəskin uçurum var. Artıq müflis olmuş, əmlakını itirmiş həmin milyonerlərin bahalı əmlaklarını satışa çıxarması o demək deyil ki, həmin əmlaka alıcı olacaq. Daşınmaz əmlak bazarında varlı təbəqə ilə orta təbəqə arasında kəskin disbalans var. O imkan vermir ki, orta təbəqə həmin varlı təbəqənin əmlakını ala bilsin. Milyonluq mülkləri bir neçə milyonu olan iş adamları ala bilər ki, onların özlərinin də əksəriyyətinin villaları var, yəni həmin mülklərə ehtiyacları yoxdur. Belə mülkləri kommersiya məqsədi ilə əldə etmək də indiki iqtisadi şərtlərdə sərfəli deyil”, - deyə Q. İbrahimli bildirir.
Korrupsiya yolu ilə varlanmaq getdikcə çətinləşir
İqtisadçının sözlərinə görə, belə elanların çoxalması milyonerlərin müflis olması, vəzifələrini itirməsi və ya korrupsiya yolu ilə əldə olunan gəlirlərin kəskin azalması kimi səbəblərlə əlaqəlidir. Çünki korrupsiya ilə mübarizə sərtləşir və bir çox yüksək vəzifəli məmurlar korrupsiya əməllərinə görə vəzifələrindən qovulur, həbs edilir.
“Belə mülklərə malik olan və indi onları satışa çıxaran şəxslər əsasən büdcədən gələn dövlət sifarişlərindən qaynaqlanan biznesmenlərdir. Dövlət sifarişlərini itirdiklərindən onların çoxu müflis olub. Bu baxımdan da hesab edirəm proses yaxın illərdə də davam edəcək”, - deyə Q. İbrahimli qeyd edir.
Virtualaz.org qeyd edir ki, həm “MTN işi”, həm “Rabitəçilərin işi” üzrə tutulan, istintaqa cəlb edilən bir sıra yüksək vəzifəli şəxslərin çoxsaylı mülklərinin bir qismini satışa çıxardığı məlumdur. Habelə Ziya Məmmədov və onun başçılıq etdiyi klanın da mülklərindən bəzilərini satışa çıxardığı haqda xəbərlər var. Doğrudur, bu haqda saytlara elan vermirlər…
Milyonlarla manatlıq mülklərin satışa çıxarılması hallarının artmasının daha bir maraqlı səbəbi var ki, bu haqda ekspertlər yaddan çıxarırlar. Bu da ondan ibarətdir ki, bir çox zənginlər, oliqarx-məmurlar sadəcə olaraq malikanələrinin bəzilərini bəyənmirlər, onların arxitektur üslubunu "dəbdən düşmüş" hesab edirlər və bəzən dəyərindən xeyli aşağı da satmağa hazırdırlar. Əvəzində yeni üslubda daha dəbdəbəli mülklər tikdirirlər.
